买房后学位没了，风险谁来担？

发布时间：2021-8-31 0:00:19    信息来源：信息时报   

对于望子成龙的家长来说，孩子去哪里上学是买房、生娃前就要慎重考虑的家庭大事。然而，随着城市规划发展，有家长购置房产后，却遭遇学校迁址的变故，想要退房时才发现无处“说理”。类似购房的风险，该由哪方担责？

案例回顾

买房后发现“学位”没了，买家诉至法院

林某的儿子升读幼儿园中班时，为了让孩子获得入读省一级小学的资格，林某萌生了购买“学区房”的想法。经过反复对比，林某相中了一套二手房。这套房位于某省一级小学的地段，据林某住在附近的朋友说，户籍在该地段的学龄儿童一般能直接入读该小学。

1月初，林某与业主王某签订了二手房买卖合同，房屋成交价约400万元。按合同约定，林某需一次性支付三成购房款作为首期，余下七成通过银行按揭贷款向王某支付。签订合同后次月，林某向王某支付了首期款项，并与王某完成过户手续。

然而，就在林某付款后不久，该省一级小学发布通知，称学校所处地段在一年前发现有明清古墓葬文物，按工作计划，该校将来需要整校迁移。林某闻讯后如遭晴天霹雳，随即以“情势变更”为由向王某要求解除合同，遭王某拒绝后，林某将王某诉至法院。然而令林某始料未及的是，一审法院判决驳回了林某的诉讼请求。林某不服，再次上诉，但二审依旧维持原判。

连线民法典

买家须接受合同中无明确约定特殊条件所导致的“风险”

《中华人民共和国民法典》第533条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

《中华人民共和国民法典》第563条规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”

结合本案，越秀区登峰街社区法律顾问、广东启源（南沙）律师事务所律师汤小花、黄斌对“学区房”“学位房”购买过程中存在的法律风险进行分析解读。本案中，王某出售房屋的权属不存在瑕疵、没有“一屋二卖”行为、没有隐瞒房屋是否存在影响买受人购买或其他违背公序良俗的行为，并配合买受人完成交易过户，已履行出卖人应履行的义务。因此，林某必须接受在购房合同中没有明确约定特殊条件所导致的“风险”，该“风险”应由其自身承担，不能转嫁给出售方。